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一栋32层的住宅楼矗立在青山区新沟桥街道冶金大道上，白色铝合金型材外立面，在阳光倾泻之下，泛出细腻柔和的金属光泽，这里是武汉首个原拆原建项目。日前，长江日报记者走入这里，实探居民居住情况。

63岁居民张玉兰和丈夫胡世强走进小区，与进进出出的居民彼此寒暄，显得十分熟络。三年前，同一块土地上，张玉兰夫妻还住在一栋"超期服役"四层老楼的二楼。雨天时，他们一家上厕所还得撑伞防漏水。

自拆旧房盖新楼，青山区新沟桥街道科苑社区21街坊134户居民自发申请组建联合社，启动危旧房合作化改造。随着四栋危房老楼变为历史照片，张玉兰也盼来了属于自己的新生活。

"新小区里还是原来的老邻居，" 张玉兰言语间满是欣慰。她与老街坊的邻里情在崭新楼宇间延续下来。

更新后的21街坊

人情味满满的新小区

"把钥匙交给邻居，我很放心"

安欣·幸福里小区楼下绿化带里，沉甸甸的香泡果垂在树梢，青绿的果子下方蓝雪花、月季、百子莲繁花盛开。

张玉兰与丈夫胡世强走进这个交房仅8个月的新小区。路上，他们遇上已入住的老街坊龚伟清："我都住进来四个多月了，你俩每天都来，计划什么时候搬进来？"

"下个月搬，孙女天天问她爷爷，什么时候可以住她的新房间，心心念念着呢。"张玉兰说。一旁的胡世强接过话茬："马上搬，还是跟老哥住上下楼，互相照应，热热闹闹。"

张玉兰夫妻的新房位于小区22楼，套内面积85平方米。推开门，新空调、新电视、新家具，屋里处处透着新气象。一间卧室里，粉色墙漆、粉色窗帘，柜子上贴满了猫咪贴纸，她笑着解释："这就是孙女的房间，房间怎么装饰，小姑娘花了不少小心思。"

17楼架空层，面积655平方米、层高5米，是张玉兰最满意的空间。张玉兰和居民们正在筹划对其进行改造，大家讨论设计老年活动室、书画室、议事厅、亲子互动区及新旧貌展示区。

"以前咱们住的院子，楼间距10米都没有，哪有什么活动空间。现在可以给小朋友放滑滑梯，给老朋友放乒乓球桌、台球桌。"张玉兰一边说，双手一边比画。

张玉兰时常感慨，时间过得可真快。她记得，2024年的春天，她搬家时，龚伟清、缪伟等老街坊都来给她帮忙，大家相互拥抱，万般不舍。如今，老街坊都已经顺利入住，她也计划9月份就搬回来，与大伙原地做起"老邻居"。

数日前，缪伟要去外地女儿家住上一段时间，便将房门钥匙委托给龚伟清。"楼上楼下已住进来的老街坊都拍着胸脯跟我说，让我放心去，家里开门窗通风，绿植浇水，他们负责。"

"把钥匙交给他们，我很放心。"缪伟说。

21街坊有了新名字"安欣·幸福里"

134户居民原地住新房

住房面积均有所增加

"你好小乔，请开窗帘。"87岁居民彭运东话音刚落，卧室的智能窗帘便缓缓向两侧拉开，夕阳顺着窗沿漫进屋内，洒在地板上。彭运东竖起大拇指感慨地说，"我还装了智能马桶、智能饮水机，现在科技真先进。"

彭运东的新房套内面积72平方米，较之前21街坊的老房子面积多了不到一平方米，从危房到精装新房只补交了7000多元面积差价。

时间回到2年前，彭运东所居住的21街坊，4栋房屋中有两栋居民楼建成于1957年，最晚的一栋居民楼建成于1974年，普遍存在房屋结构老化、维护保养不足、基础配套设施陈旧等方面问题。2022年，经第三方房屋安全鉴定机构鉴定，3栋房屋安全等级均为C级。

若给房子动"大手术"整体修缮，算上维修基金，每户居民还要自掏20万元。这样既无法根除老房子结构老化顽疾，居民也无力承担高额费用。如若房屋征收，该区域不在征收拆迁范围，且小区面积小，土地利用率低。

2023年，湖北省试点"住宅合作社"危旧房改造。当年7月，青山区将该地块确定为危旧房合作化改造试点。原拆原建，作为首个吃螃蟹的群体，21街坊的居民不得不面对一串问题："谁来设计和建设房子""房子建一半会不会烂尾"……

为此，青山区请来北京市建筑设计研究院总建筑师、总规划师，首钢集团总建筑师吴晨。

"小区原有的30多种户型，按照居民尽量能够少出钱、面积能够就近匹配的原则，我们设计出了7种户型，面积最小的是套内面积为33平方米，最大为95平方米。"吴晨以最小户型举例，一室一厅的户型结构，仍打造了全屋收纳体系，卫生间干湿分离，按政策提高阳台的面积占比，"这种户型南北通透，在商品房市场几乎不可能，但在青山实现了"。

户型设计居民投票、代建企业居民选、改造基金居民监督。街道提供过渡房源140余套，由居民选举出的危旧房合作改造联合社理事会成员第一批集中签约腾退，给群众吃下"定心丸"。短短四个半月，134户签约腾退倒房工作全部完成。

2024年7月13日，21街坊"住宅合作社"项目开工。当天上午，张玉兰在自家老屋原址拍下了一张桩机施工的照片，作为纪念。

2025年12月27日，21街坊危旧房合作化改造项目正式交付，134户居民拿到新房钥匙，较原合同工期提前了171天。

"所有住户的住房面积都有所增加，户均只出10万元左右。"新沟桥街道科苑社区党委书记、合作社会长刘英介绍，最多的住户补了70多万元，面积增加60多平方米，最少的只补了1000多元。

科苑社区党委书记刘英（左一）向居民征集17楼架空层改造建议

居民实质性参与决策

让"人情味"从图纸走进生活

青山区21街坊通过组建联合社、民主决策、总建筑师制、共建共管等方式实现了新时代"住宅合作社"的新模式，成功解决了C级危房的安全问题，居民自主更新、原拆原建，已成为武汉市乃至湖北省老旧小区改造的"样本"。

资金上，青山区创新了"居民出一点、政府补一点、企业让一点"的模式——项目总成本约3亿元，前期由代建方垫资，后期通过市场运作达到资金平衡。240套住宅中的134套用于原居民安置，106套用于市场化销售，以实现资金自平衡。

土地上，居民联合社作为交易主体成功摘牌并签订土地出让合同。实现危旧房合作化改造居民自己拿地。

居民的工作上，一支10多人的队伍白天摸排、晚上入户，不谈空话、将心比心，热心帮扶，6名党员率先签约，5个月全部完成。

手续办理上，青山区推动流程再造，实现了"五证同发"，审批周期大幅压缩。

"21街坊项目最值得关注的，是它探索出一条让居民实质性参与决策的路径。"项目总建筑师吴晨表示，改造方案的专业性与居民实际需求之间的脱节，是全国老旧小区改造普遍面临的难题。21街坊提供了一个解法，"总建筑师团队长期驻场、反复入户，用专业能力把居民的生活诉求翻译成设计方案"。

安欣·幸福里小区完整保留了21街坊134户的社区居住模式及老邻居们的人情味。不仅原来的老邻居仍然在一起，还通过新建商品房引入了年轻家庭。吴晨说，"这种人居场所的营造构建，实现了我们最早提出的'居民共生、文化共生、建筑共生'的设计理念，体现了'人民城市'价值的根本遵循。"

"对全国同类项目而言，青山21街坊项目探索的价值在于它证明了一件事：当民意表达有了制度化的通道，设计方案自然会更贴近人的生活。"吴晨说。

编辑：吴蕾